Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

Comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé ?

Réviser un loyer après plusieurs années sans ajustement est possible, mais encadré par la législation française. Cela concerne principalement les propriétaires bailleurs qui n’ont pas appliqué les révisions annuelles prévues par l’indice de référence des loyers (IRL). Voici un guide détaillé pour savoir comment procéder si vous êtes dans cette situation.

Le principe de la révision annuelle des loyers

En France, la révision des loyers est encadrée par l’IRL, publié chaque trimestre par l’INSEE. Si une clause de révision est prévue dans le bail, un propriétaire peut ajuster le loyer chaque année à la date prévue, en appliquant la variation de cet indice. Toutefois, si la révision annuelle n’a jamais été appliquée, la loi Alur entrée en vigueur en 2014 impose de nouvelles restrictions. Contrairement à avant, un propriétaire ne peut plus appliquer rétroactivement l’intégralité des augmentations non réalisées pendant plusieurs années.

Que faire si le loyer n’a jamais été révisé ?

Si vous n’avez jamais révisé le loyer depuis la signature du bail, vous ne pouvez réajuster le montant que sur la base de l’IRL de l’année en cours. En effet, la loi Alur a mis fin à la possibilité de répercuter toutes les augmentations non appliquées sur plusieurs années. Par exemple, si votre bail a été signé en 2019 et que vous souhaitez procéder à une révision en 2024, vous ne pouvez ajuster le loyer que sur la dernière année. Toutes les révisions passées sont considérées comme perdues.

Limites et exceptions

Durée de prescription : Depuis la loi Alur, un propriétaire ne peut plus réclamer de hausses de loyer sur plus d’un an. Avant cette loi, il était possible de demander un rattrapage sur cinq ans.
Zones tendues : Si le logement se situe en zone tendue (zones où la demande de logement est très supérieure à l’offre), des règles spécifiques encadrent la révision. Le propriétaire doit fournir une preuve de performance énergétique et comparer le loyer à des logements similaires pour justifier la révision.

Exemple de calcul d’une révision

Pour calculer la révision, la formule est simple : loyer actuel x (IRL de l’année en cours / IRL de l’année précédente). Par exemple, si vous payez 1 000 € de loyer et que l’IRL est passé de 135 à 140 entre les deux périodes de référence, le nouveau loyer sera de : 1 000 € x (140/135) = 1 037 €.

En résumé

Si vous êtes propriétaire et que vous n’avez jamais révisé le loyer, vous pouvez le faire, mais dans des conditions strictes. Vous ne pouvez ajuster le loyer qu’en fonction de l’IRL de l’année en cours et non des augmentations cumulées des années précédentes. Pour éviter des litiges avec vos locataires, il est recommandé de suivre les révisions annuelles prévues dans le bail et de respecter la législation en vigueur.

Sources :

« Propriétaire, comment réviser un loyer d’habitation ? » – Ministère de l’ÉconomieMinistère de l’Économie
« Comment Réviser un Loyer ? Calcul et Exemples d’Augmentation » – Immobilier DangerImmobilier-danger